Att äga en bostadsrätt betyder inte bara att du har en mysig plats att kalla hem, utan också att du blir delägare i en bostadsrättsförening. Föreningens ekonomi kan påverka din egen ekonomi en hel del, så det är bra att undersöka hur det ligger till. Här listar vi åtta saker som är bra att ha koll på kring din bostadsrättsförenings ekonomi.
Låt oss börja med en liten genomgång av vad det innebär att äga en bostadsrätt. Många tror att man köper och äger sin lägenhet, men det är inte riktigt så det fungerar. När du köper en bostadsrätt, köper du faktiskt en andel i bostadsrättsföreningen och blir delägare i den. Det ger dig rätt att bo i en specifik lägenhet.
Varje månad betalar du och dina grannar en avgift till föreningen som används för att täcka gemensamma kostnader, som räntor på föreningens lån, utgifter för drift och underhåll, samt renoveringar.
Just därför är det viktigt att du gör en lika stor kontroll av föreningens ekonomi som du gör av skicket på̊ lägenheten och byggnaden, eftersom föreningens ekonomi på sikt kan påverka den avgift du behöver betala. Här är några saker som är bra att undersöka.
En bostadsrättsförening kan bestå av bostadsrätter, men även hyreslokaler och hyreslägenheter, och föreningen får in pengar från avgifter och hyror. Beroende på hur stor del av intäkterna som kommer från hyra respektive avgifter bedöms föreningen som antingen äkta eller oäkta.
Landshypotek Bank erbjuder bolån till bostadsrätter i äkta föreningar.
De flesta föreningar är äkta, vilket innebär att minst 60% av intäkterna kommer från avgifter från bostadsrättsinnehavarna. I en oäkta förening är en större del av fastigheten uthyrd till företag eller andra hyresgäster.
Oäkta föreningar kan ibland ha lägre månadsavgifter eftersom en större del av intäkterna kommer från hyresgäster. Men det ger också föreningen en mer osäker ekonomi då den är beroende av hyresintäkter från företag eller andra hyresgäster.
Om din bostadsrättsförening är oäkta innebär det också att du som bostadsrättsinnehavare behöver betala högre skatt på vinsten i samband med en eventuell försäljning av lägenheten.
De flesta bostadsrättsföreningar har lån, och skuldkvoten ger en bild av hur högt belånad föreningen är. Skuldkvoten beräknas genom att dela föreningens lånesumma (brukar stå som långfristiga skulder under balansräkningen i årsredovisningen) med dess intäkter (brukar stå som nettoomsättning under resultaträkningen).
Värdet du får fram bör ligga mellan 1 och 15 och ju lägre värdet är, desto bättre.
Passa även på att kolla upp vilken ränta föreningen har på lånen, om det är bunden eller rörlig ränta, samt när det är dags att lägga om lånen. Tidpunkten för när det är dags för omläggning av lånen kan påverka avgifterna beroende på det aktuella ränteläget när det är dags. Om en stor del av lånen är rörliga blir föreningen också mer känslig för eventuella räntehöjningar. Informationen om föreningens lån hittar du i årsredovisningen.
I årsredovisningen kan du också se hur mycket skuld som finns per kvadratmeter bostadsyta. Det brukar finnas som ett färdigt nyckeltal, men om du inte hittar det kan du dela föreningens långfristiga skulder med totala boytan för hela föreningen. En skuld under 5 000 kr per kvadratmeter anses bra, medan en skuld över 10 000 kr per kvadratmeter kan vara en varningssignal, och du bör kontrollera varför belåningen är så hög.
Det kan vara bra att veta att nyare föreningar ofta har lite högre skuldsättning. Om föreningen äger lokaler som hyrs ut kan också skuldsättningsgraden vara högre.
Avgiften som medlemmarna i bostadsrättsföreningen betalar ska täcka de gemensamma utgifterna, som fastighetsskötsel, räntekostnader, el och vatten. En låg avgift är i regel bra eftersom det innebär lägre månadskostnader för medlemmarna. Men en alltför låg avgift kan också innebära att föreningen inte sparar tillräckligt. En sund förening balanserar mellan att hålla avgifterna rimliga och att säkerställa att det finns tillräckliga medel för att täcka både löpande kostnader och framtida underhåll.
Om du ska köpa en bostadsrätt är det alltid bra att kolla upp om någon höjning av avgiften är planerad. Kontrollera också vad som ingår i avgiften.
Precis som du tittar på lägenhetens skick invändigt ska du även se över fastighetens skick i övrigt. Kolla upp om stambyte skett eller om det finns behov av det i närtid, då detta kan riskera att påverka föreningens avgifter.
Se också över andra renoveringsbehov i fastigheten som tak, fasad, fönster, hissar och gemensamhetsutrymmen som exempelvis tvättstuga. Stora renoveringar innebär stora kostnader och då är det viktigt att det finns ekonomi i föreningen för det.
När du tittar på renoveringsbehovet titta samtidigt på föreningens intäkter och hur de står i relation till kostnaderna och om det verkar tillräckligt för att täcka föreningens underhållsbehov.
Kontrollera omgivningen runt huset om det är några stora ombyggnationer eller förändringar planerade som kan påverka boendet och även värdet på bostadsrätten.
Dina grannar påverkar inte bara trivseln i huset, utan även bostadsrättsföreningens ekonomi, beroende på hur många lägenheter det finns i föreningen. I större föreningar, med många lägenheter, delas kostnader för underhåll och reparationer mellan fler medlemmar, vilket kan minska risken för stora avgiftshöjningar och skapa en större ekonomisk stabilitet.
I en mindre förening finns det också en möjlighet att de andra medlemmarna kan samråda och besluta om förändringar som indirekt påverkar din ekonomi. Mindre föreningar kan även vara mer sårbara för ekonomiska svårigheter, vilket kan leda till högre avgifter.
Att förstå hur storleken på föreningen påverkar både ekonomin och gemenskapen kan hjälpa dig att göra ett mer informerat val när du köper eller bor i en bostadsrätt.
Hos Landshypotek Bank kan du låna till bostadsrätter i föreningar med minst 10 lägenheter.
Det är en stor fördel om föreningen äger marken, eftersom de då slipper betala hyra till markägaren. Om föreningen istället har tomträtt, hyr de marken av kommunen eller en annan markägare. Detta innebär att föreningen betalar en årlig avgift, kallad tomträttsavgäld.
Om du funderar på att köpa en bostadsrätt i en förening med tomträtt är det viktigt att ta reda på när avtalet för tomträtten går ut och hur föreningens ekonomi skulle påverkas av en eventuell omförhandling. Kommuner har rätt att justera tomträttsavgälden när avtalet löper ut, och en plötslig höjning av hyran för marken kan innebära att föreningen måste höja medlemmarnas månadsavgift för att täcka de ökade kostnaderna.
Hos Landshypotek kan du låna till bostadsrätter där föreningen äger marken huset står på.
En annan viktig aspekt att tänka på som bostadsrättsägare är ditt eget bolån. Det är klokt att regelbundet se över bolånet och inte vara rädd för att byta bank om det kan sänka dina boendekostnader. Räntorna på bolån kan variera mellan olika banker, och genom att jämföra erbjudanden kan du hitta bättre villkor som passar din ekonomiska situation.
Landshypotek Bank erbjuder bolån med färdigförhandlad ränta. Det innebär att du redan innan du ansöker kan se vilken rabatt du får baserat på din belåningsgrad och den bindningstid du väljer. Och när du har lån hos Landshypotek och rabattperioden löper ut ger vi per automatik ny ränterabatt utifrån aktuell belåningsgrad på ditt hus.
Du kan spara en hel del på att byta bank och det är enklare än du tror. När du flyttar ditt bolån till oss vet du redan på förhand vilken ränta du får utifrån hur stort ditt lån är i förhållande till bostadens värde.
Flytta ditt bolån
