Amorteringen på en skogsfastighet sätts efter en bedömning av belåningsgrad, uttag från fastigheten, åldersfördelning på skogen och övriga verksamhetsintäkter. Här får du som skogsägare råd kring hur du kan tänka och exempel på hur det kan se ut.
Det finns inget legalt amorteringskrav på skogsfastigheter, men bankerna har sina egna riktlinjer kring vad som anses vara en lämplig amortering för säkerheten. Genom att amortera på lånen kan ett utrymme byggas upp som ger större frihet vid nästa investeringstillfälle.
När banken lånar ut pengar tas ett kreditbeslut utifrån hur förutsättningarna ser ut vid det aktuella tillfället. Men efter tillträdet kan mycket hända. Avverkas det till exempel mycket efter ett köp kan värdet på fastigheten sjunka initialt. Skulle en högt belånad fastighet därefter realiseras finns risken att lånen överstiger värdet – och det vill banken naturligtvis förhindra. Därför krävs vanligtvis amorteringar vid stora uttag. Kassaflöden från skogsfastigheter är oftast ojämna vilket gör att en planenlig rak amortering kan vara svår att hantera. Då kan det vara bättre att amortera mer när man väl avverkar.
En sund amorteringsplan är 60 år för dessa typer av investeringar, vilket innebär att ca 1,6 procent av den totala skulden betalas av årligen. Och med dagens höga räntenivåer kan det vara bra att passa på att amortera lite extra för att vara bättre rustad för framtiden.
Det kan även vara en god idé att överväga att binda räntan för tryggheten i att veta hur stora räntekostnaderna kommer att vara de närmaste åren.
Vi har tidigare skrivit om kassaflöden från skogsfastigheter och sammantaget kan man räkna med en direktavkastning på mellan 1-2 procent. Naturligtvis finns det undantag. Där till ska marknads- och värdetillväxt läggas till, men de är svåra att amortera eller betala ränta med då de inte utgör ett kassaflöde i den bemärkelsen. Däremot påverkar tillväxten hur man kan se på amorteringen.
Generellt kan banker finansiera upp till 75 procent av marknadsvärdet och utöver det går det att toppfinansiera. Men eftersom avkastningen från skogsfastigheter är förhållandevis låg är det svårt att finansiera den med skogen som enda kassaflödesmotor.
Sammanfattningsvis ser vi på Landshypotek Bank positivt på amortering då det ger möjligheter för framtida investeringar och att belåna den befintliga fastigheten vid nyförvärv. Det bidrar även till en minskad räntekänslighet på lång sikt.
Välkommen att höra av dig våra skogskunniga kundansvariga för att få hjälp med din nästa skogsfinansiering eller att titta över amorteringsmöjligheterna.
Denna typ av fastighet genererar inte mycket kassaflöde, snarare tvärt om. Röjningen kostar och överskotten från förstagallringarna är små. Då behövs kassaflöden från andra verksamheter eller lön för att understödja kalkylen. Lånen behöver i detta läge inte nödvändigtvis amorteras då den underliggande säkerheten förbättras i takt med den snabba skogvolymtillväxten och värdeutvecklingen i ungskogen. Värdet är inbundet i fastigheten och kan inte frigöras förutom vid försäljning. Det betyder att säkerheten/belåningsgraden succesivt kommer att förbättras. Skogsinvesteringar är långsiktiga och horisonten för kassaflöden kan vara en livstid. Det svåra med ungskogsdominerande fastigheter är att de inte klara att bära sig själv utan att det krävs andra kassaflöden för att kunna driva fastigheten.
Här finns ett stort kapital som kan avverkas och generera ett relativt bra kassaflöde under en period. Men om man avverkar mycket kommer virkesvolymen att sänkas kraftigt, vilket förmodligen gör att värdet på fastigheten minskar. Är fastigheten högt belånad kommer banken vilja att amorteringen kompenserar värdeminskningen som skett genom avverkning. Vid belåning av en sådan fastighet skrivs oftast avtal om slutavverkningsmogen skog som reglerar hur stor del som ska gå till amortering. Risken i dessa fastigheter är förhöjd då mycket av kapitalet ligger i volymtäta bestånd som kan drabbas av storm, brand och insektsangrepp vilket kan göra att värdet på kapitalet snabbt kan reduceras kraftigt.
Som jord- och skogsbrukarnas bank vet vi allt som är värt att veta om skog – och lite till. Tillsammans hjälps vi åt att ta nästa steg, oavsett om du redan har ett stort bestånd eller planerar att köpa skog för första gången.
Låna till skog
