Träd som växer och producerar timmer och massaved genererar ett kassaflöde eller en värdetillväxt på fastigheten över tid. Därför ses skog generellt som en bra säkerhet av bankerna. Men att belåna den upp till trädtopparna är inget som rekommenderas. Här får du som ska köpa eller låna på din skog tips på hur du kan tänka kring finansieringen och hur återbetalningen av lånet bäst läggs upp över tid.
En skogsfastighet består av marken, men även träden som står där. Det gör att tillgångens värde och skepnad varierar över tid. Planerad avverkning är lätt att räkna på, medan risken för oplanerade händelser som brand, storm, insektsangrepp och torka inte går att förutse.
Det är viktigt att ha koll på vad din skog faktiskt är värd över tid så att den inte är belånad för högt, och det kan vara lite lurigt.
Vanligen skrivs ett skogsavtal på värdet som utgör slutavverkningsmogen skog. Belåningsvärdet på skogsavtalet räknas till 100 procent. Avtalet innebär en överenskommelse om att ta kontakt med banken om mer än tillväxten tas ut. En justering av amorteringen kan nämligen behöva göras vid avverkning. Utan skogsavtal räknas istället belåningsvärdet fram på all skog som inte är slutavverkningsbar.
Som låntagare har du en skyldighet att meddela hur mycket du avverkar för att ha en dialog om hur värdet påverkas. Anledningen är att långivaren behöver veta vad som växer in och vad som tas ut om fastigheten är belånad och risken finns att säkerheten för lånet försämras.
Återbetalningsförmågan för rena skogsfastigheter utgår från att man avverkar och gallrar och sköter sin skog. I skogsbruksplanen framgår vad som är planerat de närmaste 10 åren. Direktavkastningen uppgår normalt till 1-2 procent. Det gör att en skogsfastighet sällan tål mer än 50 procents belåning om det inte finns andra intäkter som exempelvis inkomst av tjänst, näringsinkomster och kapitalinkomster.
På Landshypotek finns lång erfarenhet av skogsfinansiering, men det är svårt att generalisera belåningsvärde och återbetalningsförmåga. Det beror på fastighetens sammansättning och kan variera från fall till fall. Och på frågan om hur banken ser på amorteringar finns inget färdigt facit.
Lantbruksfastigheter är undantagna från det legala amorteringskravet, men det innebär ingen generell amorteringsfrihet. Det är upp till långivaren att bedöma lämplig amortering efter varje enskild kunds förutsättningar. Amorteringsplanen läggs upp individuellt utifrån återbetalningsförmågan och fastighetens förutsättningar. Amortering krävs nästan alltid vid hög belåning och stor avverkning.
Om man ska välja betalplan eller att få ut pengarna för avverkning direkt beror på den skattemässiga situationen. Går det att göra skogsavdrag finns bra möjligheter att amortera utan att skatta. Istället görs en nedskrivning av tillgången. Då får man ut pengarna direkt. Om den möjligheten inte finns kan man göra en betalplan. Det innebär en uppdelad betalning, där exempelvis en intäkt på 1 miljon kronor delas upp på fem år istället. Alternativet är att sätta in pengarna på ett Skogskonto för att jämna ut intäkterna över flera år.
Läs mer om Skogskonto på Skatteverkets hemsida
Tillväxten påverkar inte företagarens resultaträkning utan justerar endast den dolda balansräkningen. Viktigt att komma ihåg är att det inte går att betala räkningar med teoretisk tillväxt. De pengarna måste komma från faktiska inbetalningar i företaget, som efter avverkning till exempel.
Kommentar: Förutsatt att du klarar likviteten under den närmaste 10-årsperioden behövs ingen amortering eftersom tillgången har ökat i värde efter en stark substanstillväxt.
Kommentar: För att ligga på samma belåningsgrad som tidigare skulle du i detta exempel behöva amortera ca 1,7 miljon kronor.
– Som exemplen visar är det stor skillnad på hur banken ser på amortering utifrån hur fastigheten ser ut och vilka förutsättningar det finns för ägaren och fastigheten. Varmt välkommen att höra av dig till oss på Landshypotek Bank så tittar vi på dina möjligheter.
Som jord- och skogsbrukarnas bank vet vi allt som är värt att veta om skog – och lite till. Tillsammans hjälps vi åt att ta nästa steg, oavsett om du redan har ett stort bestånd eller planerar att köpa skog för första gången.
Låna till skog
