Värdeutvecklingen för skogsfastigheter har haft en fantastisk utveckling de senaste decennierna, men virkespriserna inte har korrelerat med den. Priset på såld skogsmark har under den senaste 10-årsperioden ökat med 29 procent per m3sk enligt Ludvig & Co senaste skogsbarometer. Anledningarna till detta är förmodligen flera, där stark konjunktur, låga räntor och osäker börs är några bidragande faktorer. Det har gjort att skillnaden mellan skogens avkastningsvärde och priset för skogsmark aldrig varit större, vilket är viktigt att ta hänsyn till när man går i köpartankar. Det menar Carl Rådström och Olle Nylund på Landshypotek Bank, som i sitt arbete som kundansvariga träffar många skogsägare och skogsspekulanter.
På Landshypotek hjälper Carl Rådström och Olle Nylund många av bankens kunder att analysera de skogsfastigheter som de äger, eller är intresserade av att investera i. Som stöd använder de bland annat ett analysverktyg där parametrarna från skogsbruksplanen läggs in.
– Det ger en teoretisk snittavkastning per år över planperioden, givet de intäkter och utgifter som beräknats under perioden och med villkoret att inte avverka mer än tillväxten, förklarar Carl.
Analysen bygger på att åtgärder görs i rätt tid enligt de traditionella skötselmallar som finns, samt att virkesaffärerna och skogsvården upphandlas. Det är för att säkerställa att de åtgärder som görs är korrekt prissatta.
– Det finns naturligtvis en del osäkerhetsfaktorer i analysen; så som sortimentsfördelning, virkespriser, avverkningskostnad, tvingande avverkning med mera. Men den ger, och kan användas som, en grov fingervisning om förväntad avkastning från skogen, säger Carl.
Carl Rådström och Olle Nylund berättare att de fortsatt höga priserna för skogsmark väckte deras intresse för att undersöka hur mycket en skogsfastighet faktiskt avkastar idag.
I sin undersökning har de utgått från ett antal skogsfastigheter med olika förutsättningar och från olika delar av landet. Till hjälp för att prissätta dessa fastigheter i dagens marknad använde de sig av den senaste Skogsbarometern från Ludvig & CO. I modellen har aktuella virkespriser använts för respektive område.
– Resultatet vi fann var att avkastningen skiljer sig mycket åt mellan olika fastigheter beroende på tillväxt, åldersfördelning, virkesförråd etc. Analysen visade också att avkastningen från skogen är ganska låg idag. Spannet ligger mellan 0,9% till 2,5% och en snittavkastning i landet på 1,6%. Skillnaden mellan olika delar av landet är inte heller så stor utan det är enskilda fastigheter som sticker ut, säger Olle.
I dagens stigande ränteläge innebär det att skogen enskilt inte klarar särskilt hög belåning och att det gäller att analysera aktuell fastighet vid en investering, menar Carl och Olle.
– I realiteten så har de flesta skogsägare en diversifierad verksamhet med kompletterande intäktsslag, vilket gör att det krävs en individuell bedömning och analys av varje enskilt ärende. Detta jobbar vi på Landshypotek med dagligen och som skogsägare eller blivande skogsägare är du varmt välkommen att kontakta oss, eller någon annan av våra skogskunniga kollegor runt om i landet, när du vill diskutera skogliga investeringar, hälsar Olle Nylund och Carl Rådström.
Som jord- och skogsbrukarnas bank vet vi allt som är värt att veta om skog – och lite till. Tillsammans hjälps vi åt att ta nästa steg, oavsett om du redan har ett stort bestånd eller planerar att köpa skog för första gången.
Låna till skog
