Per Lindblad medverkar i tidningen Mäklarvärlden
I det senaste numret av tidningen Mäklarvärlden, som vänder sig till Sveriges fastighetsmäklare, medverkar vår vd Per Lindblad i en krönika där han delar med sig av sina tankar kring marknaden för fastigheter inom jord, skog och lantbruk.
Det finns många olika köpare av jord och skog. Från den klassiska aktiva jordbrukaren till den som specialiserat sig på skogsföretagande. Från den som bor på landet med jord- och skogsbruk som bisyssla, till den som bor i en tätort eller rent av i storstaden där jord- och skogsägandet blir en del av fritiden. Men det finns en sak som förenar dessa vitt skilda köpare – de gör ett livsval och tidshorisonten är lång.
Ägandet handlar nämligen om mer än tak över huvudet. Marken används för hållbar produktion av livsmedel och skogsråvara. Rätt nyttjad får markanvändningen en allt större positiv påverkan på framtidens miljö.
Jord- och skogsägare är förvaltare av ett större kulturarv, med de möjligheter och den utmaning som det innebär. Förvaltandet kan handla om äldre byggnader, men även om öppna landskap och biologisk mångfald. Den natur vi idag kan uppleva är fantastisk på många sätt. Det beror av ett långsiktigt förvaltande av tillgången. Det är ingen slump att vi har välskötta skogar och dubbelt så mycket virke i skogen idag som för 100 år sedan. Tänk så mycket koldioxid detta långsiktiga förvaltande av en resurs bidragit med.
Visste du att idag bor de flesta ägare av jord- och skogsfastigheter i… Stockholm? Allt färre försörjer sig på primärproduktion av jord och skog, många gårdar ärvs och sköts på distans och ofta arrenderas åkermarken ut. Många ägare bor därmed inte på sin gård.
Vad ser jag då i mitt dagliga arbete när det gäller jord- och skogsfastigheter? Det vanligaste köpet är fortfarande att en granne köper hela eller delar av gården. De mer spektakulära transaktionerna – som är mindre till antalet men med större belopp per tillfälle – innefattar ofta kända personer som köper ett gods.
Prisbildningen på jord och skog följer i princip andra tillgångsslag och är per definition lågavkastande, om man inte räknar med värdetillväxt utan endast ser till årligt kassaflöde. Samtidigt lär den legendariske investeraren Warren Buffet ha sagt ”Buy land because God doesn’t make it anymore”. Det kan ligga något klokt i den observationen. Mark är en ändlig resurs, vilket kan bidra till prisstegringen.
En annan nyckelfaktor i prisbildningen är så klart det historiskt låga ränteläget. I allt fastighetsägande är kapitalkostnaden en av de större, om inte den största, kostnaden. Om den i princip halveras, på nuvarande och blivande skuld och en stabil intjäning i övrigt, uppstår ett investeringsutrymme som kapitaliseras i priset.
På senare år har vi även sett skog bli en placeringsform. Placeringstanken är dock låg om man ser till den totala marknaden. Det beror säkerligen på jordförvärvslagen och den låga direktavkastningen.
Vad tror jag då om priserna framåt? Jag varken kan eller vill spekulera i det. Det är upp till var och en att besluta efter sin egen förmåga. Men övergripande har nuvarande lågränteläge och den bedömning som köparna gör om ränteutvecklingen och därmed kapitalkostnaden givetvis betydelse.
Det är också tydligt att ambition och känslor har en större roll för en köpare av jord och skog än t.ex. en villaköpare eller aktieköpare. Det finns helt enkelt andra värden för individen varför prisbilden frikopplas från den underliggande kapaciteten.
Den vanligaste köparen är än så länge en annan jord- och skogsägare. Över tid kan det sannolikt förändras. Ju fler som bedriver jordbruk på arrenderad mark, desto mer borde det påverka priset.
Nu när ni ska hjälpa era kunder att sälja och köpa jord och skog, ta med er att:
- Det handlar om mer än ett boende och tidshorisonterna är långa
- Mark är en begränsad resurs
- Undersökningsplikten är svårare att uppfylla varför ni bör ha kompetens att bedöma dräneringar, skoglig tillväxt och underhållskick på byggnader m.m.
- Informera om hur landsbygden på stället fungerar, lokala nätverk etc.
- OCH så givetvis: det finns bara en bank som varje dag tänker jord och skog och som är ägd av Sveriges jord- och skogsägare.
Lycka till med era jord- och skogsköpande kunder!
Per Lindblad
VD Landshypotek Bank
*Texten är publicerad i tidningen Mäklarvärlden, september 2021.